Nielegalne konfiskaty domów w USA

Prawo24.com
*********************************************************

04/06/14
Modyfikacja oraz restrukturyzacja pożyczek hipotecznych. 

Modyfikacje stały się brzydkim słowem na rynku finansowym. Frustracja, matactwa, namawianie kredytobiorców do niespłacania rat i tworzenie modyfikacji, które z góry skazane są na niepowodzenie, tak aby bankom ułatwić proces konfiskaty i sprzedaży zadłużonych nieruchomości. Ma to również inną stronę.

Podczas, gdy wierzymy, że "foreclosure" czyli cała kwestia przejmowania sądowego obciążonej nieruchomości na własność banku to fałsz i oszustwo, niemniej jednak prawdą jest, że właściciele domów pragną modyfikacji dużo częściej niż po prostu zdobycia „domu za darmo“. Większość z nas rozumie, że podjęcie walki z bankiem w postępowaniu sądowym ma uniemożliwić im zdobywania „domu za darmo“.

Aktywna partycypacja w postępowaniu sądowym daje właścicielowi domu możliwość przedstawienia wiarygodnych argumentów zagrażających bankowi, zwłaszcza jeśli odkryją one nieprawidłowości finansowe. Trudno jest przewidzieć jak długa i trudna okaże się walka sądowa z bankiem zanim zdoła się uzyskać zgodę na nowe, dogodne warunki zasad istniejącego kredytu.

 

Osoby niezbyt biegłe w kwestiach finansowych powinny zwrócić uwagę na jeszcze jedno zagadnienie. Każda stopa oprocentowania znacznie poniżej stóp rynkowych jest równoznaczna z obniżeniem wysokości pożyczki. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, wygoogluj wartość obecna i wartość przyszła. Jeśli zostaniesz w domu przez okres spłaty pożyczki, będzie to miało coraz większy wpływ na zmniejszanie sumy zadłużenia. Jednak jeśli zostaniesz w domu tylko przez krótki czas, wtedy obniżenie oprocentowania nie będzie miało większego znaczenia bez rzeczywistej obniżki kwoty głównej. Każdy kto rozważa temat modyfikacji pożyczki, tzw. short sale czyli krótkiej sprzedaży lub innym porozumieniu z bankiem powinna być świadoma następujących kwestii:

Fachowiec, którego zatrudniasz powinien dokładnie zapoznać się z twoją sytuacją, rozważyć wszystkie za i przeciw z prawnego punktu widzenia i udzielić ci porady opartej na analizie twojej konkretnej sytuacji oraz wyjaśnić ci konsekwencje każdej z możliwych opcji. Takiej pomocy może udzielić ci tylko prawnik doświadczony w tej bardzo wąskiej dziedzinie prawa.

Jeśli pójdziesz drogą modyfikacji swojej pożyczki hipotecznej, dla własnej protekcji powinieneś przynajmniej starać się o pisemną decyzję sądu zatwierdzającą tę modyfikację jako ugodę. Wymaga to przedłożenia sądowi pisemnego oświadczenia o porozumieniu stron w sprawie warunków uzgodnionej umowy pojednawczej wyraźnie odnoszącej się do prawnego opisu nieruchomości (adres domowy w rozumieniu prawnym, a nie adres stosowany przez pocztę), potwierdzenie faktu, że właściciel domu zawierający umowę ugodową z bankiem jest tym właściwym właścicielem wymienionym z imienia i nazwiska oraz, że posiadacz hipoteki i weksla (bank / inwestor) jest wymieniony z nazwy. Decyzja powinna zatwierdzać porozumienie nawet jeśli ugoda jest poufna i nawet jeśli ugoda nie została dołączona do decyzji sądu.

‎System "Łap i uciekaj" - wiele banków nadal w tajemnicy instruuje swoich przedstawicieli ds. obsługi klienta (customer service), aby mamili klientów obietnicą zatwierdzenia modyfikacji kredytu, przyjmując nawet wpłaty próbne, a jednocześnie w tym samym czasie składają pozwy sądowe o konfiskatę zadłużonego domu w celu przejęcia jego tytułu własności. Sądy nie są zachwycone, kiedy coraz częściej spotykają się z tą praktyką, reagują jednak tylko wtedy, gdy właściciel domu lub jego adwokat wyraźnie ją wskaże i udowodni.

Ludzie często pytają „czy mam przestać płacić?“ Dlaczego o to pytają? Kiedy sami podejmują próbę negocjacji z bankiem, często przedstawiciele banku wręcz odmawiają przyjęcia wniosku o modyfikację, tłumaczą niezorientowanym właścicielom domów że nie można modyfikować pożyczki jeśli jest się na bierząco z płatnościami, podpowiadają ludziom że muszą być conajmniej 90 spóźnieni z ratami żeby kwalifikowali się do rozpoczęcia procesu modyfikacji. Uniwersalną odpowiedzią jest, że nie chcesz znaleźć się w jeszcze gorszej sytuacji niż ta, w której już się znalazłeś. Dobrowolny brak płatności jest tylko dla osób korzystających ze strategii opartej na zaległościach strategicznych. Jeśli bank mówi ci, żeby spóźnić się z zapłatą o 90 dni, nie wierz w to - to jest pułapka.

W najlepszym przypadku próbują wmanewrować cię w tzw. modyfikację wewnątrz bankową, gdzie oprocentowanie i płatności są wyższe niż dostępne na wolnym rynku. Należy pamiętać że modyfikacja istniejącej pożyczki hipotecznej NIE wymaga posiadania zaległości, bez względu na to, co mówią ci przedstawiciele banku lub też tzw. "pomagacze" płatni których wynagrodzenie zależy tylko od tego czy podpiszesz umowę modyfikacyjną bez względu na to jakie są te nowe warunki pożyczki, często i gęsto bywają one gorsze lub takie same z wydłużonym okresem płatności, 30 letnie pożyczki zamieniane są na 40 letnie płatności z doliczonymi zaległościami (jeśli raty nie są płacone na bieżąco) i naliczonymi karami. Płatni "pomagacze" namawiają ludzi do podpisywania takich niekorzystnych modyfikacji, tylko wtedy bowiem mają prawo do pobrania wynagrodzenia. Ciśnie się na usta pytanie, czy "pomagacze" działają w najlepszym interesie klienta czy tylko we własnym interesie? Odpowiedź wydaje się być logiczna.

Modyfikacja kredytu hipotecznego, lub proces restrukturyzacji kredytu jest uzasadnionym sposobem zakończenia problemów właściciela domu z kredytem hipotecznym pod warunkiem, że zostaną podjęte niezbędne kroki prawne w celu ochrony interesów właściciela nieruchomości. Takiej pomocy może udzielić tylko doświadczony w temacie adwokat.

Większość właścicieli domów straciło wiarę w modyfikacje kredytów. Wszyscy wiedzą, że kredytodawcy rutynowo wykorzystują ten proces do wmanewrowania niczego niepodejrzewających właścicieli domów do procesu sądowej konfiskaty ich nieruchomości. W większości przypadków można zrozumieć to sceptyczne podejście. Jednak sytuacja w zakresie sądowych przejęć nieruchomości przez banki zmieniła się ostatnio nieco na korzyść właścicieli domów. Nowe Biuro Finansowej Ochrony Konsumentów wprowadziło ostatnio zasady zwiększające skuteczność modyfikacji kredytów.

Na kredytodawców i ich podmioty obsługujące (tzw. servicers) mogą zostać nałożone wysokie kary za nieprzestrzeganie nowych przepisów federalnych, które weszły w życie 10 stycznia 2014 r. Nowa zasada kwalifikacyjna opiera się na dochodach całego gospodarstwa domowego, nie tylko osoby której imię znajduje się na dokumentach pożyczkowych jak było do tej pory. Istnieje możliwość modyfikacji kredytów dotyczących podstawowego miejsca zamieszkania jak i nieruchomości inwestycyjnych niezajmowanych przez właściciela. 

Są dwie możliwości zmiany warunków istniejących pożyczek hipotecznych.

1.) Modyfikacje pożyczek mają głównie na celu stworzenie planu płatności możliwych do spłaty przez właściciela domu na podstawie jego aktualnego dochodu. Nie tworzy kapitału na nieruchomości poprzez obniżenie salda kwoty głównej kredytu na podstawie aktualnej wartości nieruchomości.

Istnieją trzy podstawowe sposoby modyfikacji pożyczki w celu stworzenia płatności możliwej do spłaty:

a.) Obniżenie oprocentowania;

b.) Wydłużenie okresu spłaty;

c.) Potencjalnie również odroczenie spłaty części kwoty głównej.

2.) Restrukturyzacja kredytów hipotecznych również ma na celu stworzenie planu płatności możliwych do spłaty przez właściciela domu na podstawie jego aktualnych dochodów; często rzeczywiście tworzy kapitał na nieruchomości lub przynajmniej zrównuje kwotę kredytu z rzeczywistą wartością rynkową nieruchomości poprzez ograniczenie salda kwoty głównej kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że nie wszystkie kredyty hipoteczne kwalifikują się do procesu restrukturyzacji kredytu. O tym może zadecydować jedynie doświadczony radca prawny posiadający wysokie kwalifikacje.

Restrukturyzacja kredytu, podobnie jak modyfikacja kredytu obejmuje również:

a.) Obniżenie oprocentowania;

b.) Wydłużenie okresu spłaty;

c.)  Restrukturyzacja kredytu, w przeciwieństwie do modyfikacji kredytu

     nie odracza spłaty części salda kwoty głównej lecz zmniejsza wysokość kredytu

      hipotecznego. Część pożyczki jest umarzana w celu zrównania jej sumy z realną

      wartością rynkową domu. 

Bez względu na to, co różne osoby mogą ci powiedzieć, ubieganie się o modyfikację lub restrukturyzację kredytu nie gwarantuje jej otrzymania, nikt nie jest również w stanie zagwarantować określonych wyników.

Ubieganie się o modyfikację lub restrukturyzację kredytu - w pewnych okolicznościach może powstrzymać również sąd od wydania ostatecznej decyzji konfiskaty domu na rzecz banku oraz sprzedaży nieruchomości na aukcji podczas trwającego procesu analizy wniosku o modyfikację lub restrukturyzację kredytu.

Proces ubiegania się o modyfikację lub restrukturyzację może być onieśmielający lub zniechęcający. Bardzo niewiele firm prawniczych ma doświadczenie w materii modyfikacji lub restrukturyzacji kredytów hipotecznych. Kancelaria prawna Brydges & Oh and Associates, LLC jest jedną z takich firm.

Prawo24.com

03/27/14

Banki nie powinny mieć prawa do nieruchomości, skoro za nie nikomu nie zapłacili.

Idzie tu o zapłatę za posiadanie prawa do nieruchomości a nie o zapłatę za nieruchomość. Istnieje wiele pytań w kwestii świadczeń wzajemnych (czyli tzw. consideration w języku angielskim), które wynikają z domniemanych, a pozornie zasadnych założeń dotyczących weksla i hipoteki. Założenia te są możliwe do odparcia i rzeczywiście były w wielu przypadkach odpierane przez fakty. Dlatego tak ważne jest ustanowienie dobrej linii obrony przed bankową konfiskatą, by mieć podstawę do ich odnalezienia.

Sprawy, dostępne przykłady dotyczą zwykle ekwiwalentności świadczeń wzajemnych. Niektóre z nich błędnie odnoszą się do tzw. Artykułu 3-go w kwestii realizacji weksla. Prawdą jest, że realizacja weksla jest łatwiejsza niż realizacja hipoteki. W tym właśnie rzecz. Jeżeli komuś rzeczywiście zależałoby na nieruchomości, wówczas nawet wątpliwy okaziciel weksla mógłby złożyć pozew w sądzie cywilnym, który mógłby zakończyć się zastawem nieruchomości, a następnie jej przejęciem, jeżeli nie stanowi ona gospodarstwa domowego. W ten sposób chronimy wierzycieli i właścicieli nieruchomości. By ustanowić hipotekę, roszczenie musi być znacznie mocniejsze – musi być zgłoszone przez stronę, która ponosi rzeczywiste ryzyko straty, ponieważ za daną nieruchomość zapłaciła.

Jedną ze spraw, która niedawno wyszła na jaw jest sprawa z roku 2000 z 4-go Okręgowego Sądu Apelacyjnego na Florydzie. Ahmad przeciw Cobb. Nr 762 So 2d 944. Cytat z tej sprawy, który przedstawiono jako sprzeczny z logicznym stanowiskiem, jak najbradziej je potwierdza:

“Po pierwsze, nie ma żadnej wątpliwości, że Ahmad, jako pełnomocnik  Resolution Trust Corporation, posiadał prawa do weksla i hipoteki CobbCorner, Inc. oraz do poręczeń zabezpieczających te zobowiązania. Otrzymał częściowy [762 So.2d 947] wyrok w postępowaniu uproszczonym, w którym ustalono ważność, pierwszeństwo i wymiar jego długu. Wszelkie kwestie dotyczące ekwiwalentności świadczeń wzajemnych zostały ustalnone w rzeczonym postanowieniu.”

Oto odpowiedź. Najlepiej jest kwestionować świadczenia wzajemne przed zapadnięciem wyroku, kiedy nie trzeba udowadniać oszustwa za pomocą jasnego i przekonującego dowodu. Nie zajmujemy się również ekwiwalentnością świadczeń wzajemnych – chyba, że wynosi ono $10, a kto inny wycenia świadczenie na $500,000 pożyczki, co powoduje pojawienie się wątpliwości odnośnie istnienia trzeciego czynnika – oferta, akceptacja i świadczenie wzajemne. Ludzie zapominają, że to jest kwestia prawa o umowach, a umowa o pożyczkę nie stanowi w nim wyjątku. Podważamy natomiast kwestię, czy w ogóle istniało jakiekolwiek świadczenie wzajemne, gdyż teraz wiemy już, że nie. Nie mogło istnieć. Świadczenie przepłynęło bezpośrednio od inwestorów do pożyczkobiorcy. Taka jest w większości przypadków perspektywa długu. Koordynator realizacji transakcji przypadkowo lub umyślnie zastosował środki pieniężne należące do trzeciej strony, która nie była ujęta w dokumentach ugody.

Bez otrzymania jakichkolwiek pieniędzy od “inicjatora”, koordynator realizacji transakcji próbował zdobyć podpis pożyczkobiorcy, zobowiązującego się tym samym do zapłaty inicjatorowi, podczas gdy to trzecia strona dała koordynatorowi fundusze. Gdyby był to “kredyt warrantowy”, w którym inicjator pożycza pieniądze wraz z ryzykiem utraty i zobowiązaniem spłaty, wówczas inicjator byłby właściwą stroną i wszelkie przeniesienia od inicjatora byłyby ważne – gdyby były wsparte świadczeniem wzajemnym. Niektóre pożyczki spełniają te warunki, ale większość niestety nie.

Nie jest to próba wydostania się z długu jako takiego. To atak na weksel i hipotekę, ponieważ właściwe warunki spłaty albo nigdy nie zostały ustalone pomiędzy inwestorami a pożyczkobiorcami, albo zostały ustalone w umowie konsolidacyjnej a NIE w wekslu i hipotece.............

Jeżeli trzecia strona (źródło środków) NIE jest w stosunku prawnym z inicjatorem (a z tą strukturą mamy tu do czynienia, ponieważ agenci pożyczkowi chcieli uchronić się od odpowiedzialności za naruszenie prawa kredytowego), wówczas koordynator realizacji transakcji winien był otrzymać instrukcje od źródła środków co do zastosowania środków przekazanych do depozytu. Każdy, kto tego by nie zrobił, byłby idiotą. Niestety większość z nich, zgodnie z tą definicją, do takich się zalicza. Koordynator realizacji transakcji nie miałby także racji w żądaniu podpisu pożyczkobiorcy na dokumencie, który (a) nie wskazywał źródła środków i (b) nie zawierał wszystkich warunków spłaty, które widniały w umowie konsolidacyjnej.

Nieuczciwe banki przejmujące nieruchomości twierdzą, że umowa konsolidacyjna nie ma nic wspólnego z tematem – ale jedynie wtedy, gdy im to odpowiada. Twierdzą, że umowa konsolidacyjna upoważnia ich do przejęcia nieruchomości, ale że warunki tejże umowy nie są istotne. To szaleństwo, ale jak dotąd sędziowie to kupowali, ponieważ nikt nie przedstawił im ciągu faktów i argumentów prawnych, które my wykazujemy.

Podsumowując, twierdzimy, że NIE BYŁO ŚWIADCZEŃ WZAJEMNYCH. Nie atakujemy ekwiwalentności świadczeń. Mówimy, że nie było rzeczywistej transakcji pomiędzy inicjatorem a pożyczkobiorcą oraz, że nie było rzeczywistej transakcji pomiędzy cedentem, indosantem oraz beneficjentem (cesjonariuszem) lub indosatariuszem.

Artykuł 9 Jednolitego Kodeksu Handlowego mówi jasno: Warunki realizacji weksla pozwalają na luźniejszą interpretację sytuacji, w której można zrealizować papier zbywalny. Ale warunki hipoteki nie mogą być realizowane przez nikogo dopóki nie zostanie ona wykupiona za wartość. Wartością jest świadczenie wzajemne. Twierdzimy, że nie było żadnego świadczenia. Każda inna decyzja jest błędna i może być podważona przez przeciwne decyzje, które są właściwe i znajdują się nie tylko w rejestrach publicznych, ale także w rozprawach naukowych. ..............................................................         

I to jest absolutnie konieczne. W przejęciu lub nawet zajęciu hipoteki, strona domagająca się konfiskaty musi wykazać, że konfiskata jest niezbędna do zabezpieczenia spłaty długu. Musi także wykazać, że bez tej konfiskaty dozna straty. W ten sposób otwiera się pole nie tylko dla wyroków nakazujących przeniesienie obciążonej nieruchomości na rzecz wierzyciela, ale także dla sprzedaży przeniesienia. Jak zostało wskazane w powyższej sprawie, wierzyciel jest tym, który z definicji składa wierzycielską ofertę kupna. Jeżeli strona wnosząca sprawę nie spełnia warunków wierzyciela w realnym pieniądzu, nie ma możliwości składać oferty kupna inaczej niż w gotówce. Dopuszczenie strony, która nie uzyskała praw do hipoteki za jej wartość, pozwoliłoby na zdobycie nieruchomości przez obcych za darmo, przy opłaceniu jedynie kosztów procesu sądowego. Tak więc argument “mieszkania za darmo” jest zwodniczy. To odwrócenie uwagi od faktu co do tego kto dostaje dom za darmo.

Prawo24.com

03/14/14

Bezprawna konfiskata sądowa nieruchomości obciążonej hipoteką kosztuje bank Wells Fargo $3,200,000.00

Odszkodowania za bezprawne konfiskaty sądowe obciążonych hipoteką nieruchomości wzrastają w całym kraju. W Stanie Nowy Meksyk sędzia wydał orzeczenie odszkodowawcze na sumę 3.2 miliona dolarów (w tym 2.7 miliona kary) przeciwko bankowi Wells Fargo za dokonanie sądowej konfiskaty domu już po śmierci jego właściciela pomimo tego że posiadał specjalną polisę ubezpieczeniową wykupioną w tym samym banku która miała spłacić bankowi istniejącą hipotekę na wypadek jego śmierci. Zadłużenie w dniu śmierci właściciela domu wynosiło 124 tysięcy dolarów. Pomimo tego, że bank wiedział o ubezpieczeniu (ponieważ zostało ono wykupione za pośrednictwem tego samego banku) Wells Fargo kontynuował w sądzie sprawę z powództwa cywilnego o zajęcie "obciążonej" nieruchomości, ignorując roszczenia rodziny o wypłatę ubezpieczenia w celu spłaty hipoteki. Ten przypadek jest właśnie jednym z powodów dla których ludzie przestają nazywać zarządy dużych banków tzw. bankierami tylko nazywają ich tym, czym się ostatnio stali – gangsterami lub Bank-Sterami, jak kto woli. Dlaczego oni to robią?

Odpowiedź jest taka sama od wielu już lat. Kiedy pożyczka podlega roszczeniom przez to że została "zabezpieczona" zbywalnym papierem wartościowym, i banki inwestycyjne okłamywały swoich ubezpieczycieli, inwestorów, gwarantów i innych pośrednio zobligowanych, to te właśnie banki najprawdopodobniej zostawały zrekompensowane wielokrotnie za te same pożyczki i nigdy nie zwróciły oryginalnie zaciągniętego zobowiązania swoim inwestorom. Takim postępowaniem stwarzały fikcję istnienia wyższego zobowiązania niż wynikało by to z sum zaciągniętych pożyczek hipotecznych. Te same banki tworzyły fikcyjne ewidencje braku spłat pożyczkobiorców. Poprzez składanie pozwów sądowych i doprowadzanie do zajmowania obciążonych nieruchomości a następnie ich sprzedaż, wzmacniały one jeszcze bardziej zaistniałe wyreżyserowane przez siebie złudzenie ponoszonych strat i tak właśnie usprawiedliwiały unikanie wypłat roszczeń o spłatę funduszy otrzymanych od własnych inwestorów (takich jak fundusze emerytalne, fundusze powiernicze, grupy inwestorów giełdowych itp.) tworząc przy okazji dodatkowe roszczenia o zwrot kosztów prawno-sądowych poniesionych przy konfiskatach nieruchomości które to banki ściągają za tzw. obsługę kont pożyczkowych właścicieli domów. W większości przypadków konta poddane dokładnym audytom wykazały że te same banki pobierały odszkodowania z kasy ubezpieczenia FDIC za sztucznie poniesione straty nigdzie i nigdy nie ujawniając faktu iż  wielokrotnie inkasowały pieniądze za nigdy nie poniesione straty z wielu źródeł w tym samym czasie.

Ten konkretny przypadek to kolejny powód dla którego należy dokładnie śledzić drogi przepływu pieniędzy we wszystkich możliwych kierunkach. Przez pójście dokładnym szlakiem finansowym łatwo można odkryć, że dokumenty którymi banki posługują się w celu wyłudzania sądowych konfiskat nieruchomości są albo falsyfikatami albo - jeśli są autentyczne to potwierdzają transakcje które odbyły się nie zgodnie z prawem i przepisami więc prawnie nie istnieją. Dokumenty takie są nic nie wartym śmieciem, przedkładane w sądach przez prawników bankowych akceptowane są jako ewidencyjny dowód istnienia hipotek, chyba że porządny sprzeciw jest wniesiony przez adwokatów reprezentujących właścicieli nieruchomości wraz z konkretnymi pisemnymi wnioskami w tej kwestii w celach rozpoznawczych na potrzeby rozprawy sądowej i odwołania do sądu wyższej instancji, jeśli zajdzie taka potrzeba.

Należy dodać że na każde oficjalnie zrelacjonowane orzeczenie przypada dziesiątki i setki konfidencjonalnych ugód między stronami sporów sądowych, charakteryzują się one takimi sami elementami a mianowicie: czysty tytuł własności nieruchomości na koszt banku, wysoka kara monetarna za poniesione szkody, pokrycie kosztów prawnych i sądowych poniesionych przez broniącego się właściciela domu.

Prawo24.com

Na podstawie publikacji faktów z dnia 7 Marca, 2014.